Ипотека в Дубае: условия, этапы оформления

О чем речь? Ипотека в Дубае для иностранных граждан доступна, поэтому многие задумываются о приобретении жилой недвижимости в одном из самых богатых городов мира. Однако условия такого кредитования для граждан и нерезидентов страны отличаются.

Как оформить? Первое, что следует уточнить – соответствует ли заемщик условиям банков по выдаче ипотеки. Также необходимо пройти обязательные этапы оформления сделки: от выбора кредитно-финансового учреждения (КФУ) до регистрации права собственности.

Причины оформить ипотеку в Дубае в 2025 году

Дубай известен как город, где для каждого открываются фантастические возможности и привлекательные перспективы. Иностранные инвесторы, желающие приобрести недвижимость у берегов Персидского залива, могут не выплачивать полную стоимость сразу. В этом им помогут банки ОАЭ, предлагающие особое кредитование. Для россиян ипотека в Дубае в 2025 году уже давно не мечта, а вполне реальная возможность стать владельцем собственности в одном из наиболее успешных и динамично развивающихся городов планеты.

За минувшие семь лет объем кредитования нерезидентов банками ОАЭ увеличился почти на 100 %. По информации от Reidin/Global Capital Partners, в течение последнего года ипотечные займы использовались в более чем 55 % транзакций по недвижимости.

Ожидается, что в 2025 году спрос на ипотечное кредитование в секторе недвижимости ОАЭ возрастет, несмотря на преобладающую практику проведения большинства транзакций с полной оплатой наличными или предоставлением рассрочки застройщиками. Это связано с несколькими причинами. Одна из них – прогнозируемое понижение ключевой процентной ставки в Эмиратах на 100 базисных пунктов к 2025 году.

Эти ожидания обусловлены тем, что местная валюта дирхам привязана к американскому доллару. То есть монетарная политика ЦБ ОАЭ коррелирует с курсом Федеральной резервной системы США, он после периода увеличения ставок, скорее будет падать.

Улучшение условий по ипотеке в Дубае, вероятно, привлечет тех, кто рассматривает покупку квартиры. Это связано с ростом стоимости аренды, что заставляет задуматься о приобретении собственности, ведь месячный платеж по ипотеке может оказаться выгоднее этих сумм. Теперь заемщики, уже имеющие ипотеку, получат шанс рефинансировать кредиты на более выгодных условиях за счет пониженных процентных ставок.

Это обстоятельство может привлечь инвесторов в сектор недвижимости, которые заинтересованы в получении краткосрочной прибыли, учитывая, что цены на жилье в Дубае по-прежнему на высоком уровне.

Условия банков для оформления ипотеки в Дубае

Здесь получить ссуду на квартиру есть возможность не только у граждан страны, а также и у иностранцев. Правда, к нерезидентам более строгие требования, и лишь небольшое количество КФУ готово предоставить им кредит.

Банки предъявляют особые требования к иностранным гражданам, желающим получить ипотеку на покупку недвижимости в Дубае:

• Требуется застраховать жизнь заемщика. Стоимость договора составит от 0,3 до 0,8 % от суммы ссуды. Комиссия за оформление кредита может достигать 1,5 % от общей цифры.
• В ОАЭ банки выдают ссуды только совершеннолетним заемщикам. В момент заключения договора он должен быть старше 21 года.
• КФУ обычно не выдают ипотечные кредиты лицам старше 55 лет. Законодательно установлены пределы: до 65 лет для наемных работников и до 70 лет для бизнесменов.
• Иностранные граждане могут получить заем под ставку в диапазоне от 3 до 6,5 % в год.
• Срок предоставления ипотечного кредита определяется в рамках от 5 до 25 лет.
• Ссуда на покупку недвижимости ограничена восьмью десятыми ее полной цены.
• Минимальный месячный доход для получения услуги составляет 15 000 AED для штатных сотрудников и 25 000 AED для предпринимателей. Уровень его может изменяться и зависит от условий, предлагаемых различными банками.
• Для приобретения недвижимости стоимостью до 5 миллионов дирхамов требуется внести начальный взнос не менее 25 %. Если покупатель нерезидент – показатель удваивается.

Финансовые учреждения иногда вводят особые условия, такие как необходимость установленного срока труда на последнем месте или ограниченное число предыдущих работодателей.

Этапы оформления ипотеки в Дубае

Рассмотрим, как оформить ипотеку в Дубае. Процедура длится приблизительно три месяца и состоит из нескольких периодов:

Этап 1: Подбор банка

Процесс длится от одного до двух дней.

Несмотря на наличие счета в проверенном КФУ, рекомендуется ознакомиться с предложениями других финансовых учреждений. Важно сравнить процентные ставки, условия кредитования и методы оплаты. Если предполагается покупка недвижимости, находящейся в фазе строительства, полезно будет узнать, сотрудничает ли застройщик с вашим КФУ по вопросам ипотеки на такие объекты.

Клиентам, которые уже пользуются услугами банка, часто удается получить одобрение займа быстрее, поскольку КФУ уже знаком с их кредитной историей и финансовым положением.

Этап 2: Получение предварительного согласия от банка

Процесс обычно занимает от трех до пяти дней.

Банк проводит оценку соискателя, чтобы удостовериться в его соответствии базовым требованиям кредитоспособности. Специалисты КФУ изучат финансовое состояние, активы, обязательства и кредитную историю потенциального клиента. Основные причины отказа – недостаточный доход, что делает невозможным выплату ипотеки, или несоответствие возрастным критериям.

Банк требует предоставить набор документов:

• Анкета-заявление на получение ипотеки.
• Подтверждение доходов заемщика: банковскую выписку за последние 6 месяцев и платежные ведомости за тот же период.
• Для подтверждения прибыли наемных специалистов требуется предоставить справку о трудовой деятельности или другие документы, отражающие информацию о работодателе. Самозанятым необходимо подать отчеты: аудиторский за последние два года и о прибылях и убытках за предыдущие 12 месяцев, копии: учредительных документов, сертификата на НДС, торговой лицензии. Следует указать иные источники дохода, например, от дивидендов или аренды недвижимости.
• Копия загранпаспорта.
• Доказательство происхождения денежных средств для первого взноса.
• Квитанции об уплате коммунальных платежей.

Необходимо предоставлять документацию на английском или арабском языках.

Этап 3: Выбор объекта недвижимости

Процесс занимает от одного до двух месяцев.

Покупатель делает окончательный выбор, когда получит предварительное одобрение от банка на сделку. Ипотечное кредитование доступно для приобретения готовой недвижимости и объектов, находящихся в процессе возведения. Но для последних существует требование: строительство должно быть завершено и объект сдан в эксплуатацию не позднее двух лет после выдачи займа.

Банк может потребовать первоначальный взнос до 70 %, в зависимости от фирмы и стадии, на которой находится проект. Также необходимо предоставить уведомление о передаче или свидетельство о завершении строительства (BCC).

Этап 4: Подготовка необходимых документов и независимая экспертиза

Процесс длится до 3 недель.

После выбора объекта оформляется соглашение о намерениях, в котором прописываются условия оплаты, размер взноса и другие детали. Затем клиент открывает депозит, предоставляя чек, который будет обналичен, только если сделка не состоится.

Важно! Банк устанавливает комиссию за обработку заявки на предварительное одобрение в размере от 0,5 до 1 % от стоимости приобретаемой недвижимости, которая зависит от величины первоначального взноса. Сумма вносится клиентом при подаче документов. Если КФУ отклонит заявку, он обязуется вернуть эти деньги.

Когда соглашение заключено и чек передан, банк приступает к проведению независимой экспертизы. Эта процедура необходима для оценки реальной стоимости объекта недвижимости. Эксперт, выбранный из числа сертифицированных специалистов, проводит анализ, результаты которого заносятся в отчет. В документе фиксируются все плюсы и минусы объекта. Только после этого банк может принять решение о выдаче кредита, оценив ликвидность и уточнив рыночную стоимость недвижимости.

Расходы на оценку имущества, которые составляют примерно от 2,5 до 3 тысяч дирхамов (681–820 долларов США) плюс НДС в 5 %, оплачивает заемщик. Еще надо учесть суммы страхования:

• жизни – от 0,5 до 1% стоимости недвижимости;
• титула – примерно 0,03–0,05 % той же цифры.

Этап 5: Получение финансов и плана погашения ипотеки

После утверждения всех этапов сделки КФУ предоставляет клиенту заранее одобренную сумму кредита. С первого числа следующего месяца начинается процесс погашения ипотеки, при этом заемщик ежемесячно осуществляет платежи в соответствии с ранее согласованным планом. Сумма этих платежей определяется на основе выбранной процентной ставки.

Ипотека в Дубае предлагается по следующим ставкам:

• Фиксированная. При таком виде ставки проценты по кредиту разделены на равные части на весь срок его действия. Это означает, что каждый месяц вы будете платить одинаковую сумму, которая включает как основной долг, так и проценты. И оба элемента имеют неизменные значения. Кредиторы устанавливают фиксированные ставки, исходя из доли рефинансирования Центрального Банка, и они не могут быть ниже этого показателя. Обычно они фиксируются на период от трех до пяти лет.
• Плавающая ставка. Проценты начисляются на оставшуюся сумму долга ежемесячно. По мере уменьшения последней объем первых тоже сокращается. Такая ставка подвержена изменениям из-за динамики финансового рынка и периодически корректируется. Определить окончательную сумму процентов заранее бывает трудно.

Для займов сроком более десяти лет в Дубае используется фиксированная ставка процентов по ипотеке. Плавающая чаще всего применяется для кредитов, планируемых на срок до пяти лет.

Этап 6: Регистрация права собственности

Приобретение недвижимости сопровождается оформлением прав владения через DLD. Электронное свидетельство о нем (The Title Deed) включает пометку «Заложено в пользу». Как только клиент закрывает ипотеку, ему выдают новый документ, свободный от этой записи.

Часто задаваемые вопросы об ипотеке в Дубае

Какие дополнительные расходы предусмотрены при оформлении ипотеки в Дубае?

Такие оплаты включают:

• стоимость оценки недвижимости, которая колеблется от 2000 до 5000 AED (примерно от 545 до 1360 долларов США);
• комиссию за регистрацию кредита в DLD, составляющую 0,25 % плюс 290 AED (около 80 долларов США).

Какова ставка по ипотеке в ОАЭ?

На июнь 2025 года, ключевая ставка Центробанка, которая была увеличена в июле 2023 года, достигла 5,4 %. В начале года минимальная колебалась от 4 до 7 %. Ожидается, что в третьем квартале средний показатель составит 5 %.

Можно ли погасить ипотеку в Дубае досрочно?

Да, но при этом надо будет уплатить неустойку. Размер штрафа – 1 % от досрочно возвращенной суммы, но он не превышает 10 тысяч AED (приблизительно 2,7 тысячи USD).

Можно ли получить резидентскую визу за приобретение недвижимости в заем?

Возможно купить квартиру в Дубае через ипотеку и получить такую визу. Для пятилетней требуется, чтобы первый взнос составил не менее 2 миллионов дирхамов (около 545 000 долларов США). 

Заявитель получит возможность претендовать на статус резидента. Если требуется трехлетняя виза, важно, чтобы первоначальный взнос в 750 000 дирхамов (205 000 долларов США) составлял минимум половину стоимости жилья. Остальная ее часть может быть покрыта за счет ипотечного кредита.

Какие последствия будет иметь просрочка выплат по ипотеке в Дубае?

Приобретение недвижимости через такую ссуду становится возможным для иностранных граждан при условии, что они финансово устойчивы. Если заемщик задержит платеж более чем на 30 дней, КФУ может внести «негативный отзыв» в его кредитную историю, что существенно усложнит возможность получения ипотеки в будущем.

Если клиент не выполняет свои обязательства перед банком, это может привести к долгим судебным разбирательствам, которые требуют дополнительных финансовых расходов. В связи с жестким отношением правительства к нарушениям законов, для россиян, допустивших просрочку по ипотеке в Дубае, это может закончиться депортацией сразу после урегулирования долгов.

Развитие экономики города, его роль ключевого финансового и торгового узла привлекают множество людей, желающих закрепиться здесь для ведения и расширения бизнеса. Ввиду этого, рынок недвижимости здесь растет. Инвесторы интересуются, каков процент ипотеки в Дубае, поскольку приобретение жилья для получения резидентской визы является привлекательным.

Для резидентов предлагают более низкие процентные ставки и льготные условия, что делает покупку недвижимости в этом регионе особенно привлекательной для местных жителей.