15.10.2025
1208
Сохранить статью:
О чем речь? Узуфрукт, лизхолд, фрихолд и мусатаха – четыре различных типа права собственности в ОАЭ, каждый из которых имеет свои особенности и преимущества. Полное право владения может получить либо гражданин эмиратов, либо лицо, инвестировавшее не менее $1 млн (в некоторых регионах).
На что обратить внимание? Иностранцы также могут приобрести жилье с правом собственности лизхолд. Такая категория предполагает возможность снимать жилье в долгосрочную аренду, ограничивая при этом собственника в сделках по смене владельца.
Сегодня граждане других государств могут приобретать недвижимые объекты в Дубае, но не так давно все было по-другому. Дубай — это первый эмират, где иностранцы могут приобретать жилье в ОАЭ с правом собственности.
Указ, изданный в 2002 году, содержит правила покупки дубайской недвижимости иностранными инвесторами. В соответствии с этим указом граждане других государств могут приобретать инвестиционную недвижимость в эмирате с полным правом собственности. Это называется фрихолд.
Граждане Арабских Эмиратов и государств ССАГПЗ ограничений по территории не имеют, то есть они вправе приобретать в полноценное владение объекты во всех участках эмирата. Если вы являетесь жителем государства, которое не входит в страны Персидского залива и ОАЭ, вы можете приобрести объект только в выделенных фрихолд-зонах.
Перечень этих зон указан в статье 3 Постановления № 3 от 2006 года об определении территорий для покупки негражданами недвижимых объектов в Дубае. Существует перечень земель, где иностранные граждане имеют право купить недвижимость. Правитель Дубая периодически пересматривает число этих регионов и их территорию.
Фрихолд (англ. «freehold») — предполагает эксклюзивное право обладания недвижимостью в ОАЭ. Покупатель объекта может использовать его по своему усмотрению, продавать, дарить, сдавать в аренду или завещать.
Важно помнить, что если объект недвижимости, который купил человек, стоит больше 272 000 долларов (1 миллион дирхамов), то он может стать обладателем долгосрочной визы в Дубае. Возможность получить резидентство Эмиратов и жить на территории государства является большим преимуществом фрихолда.
В 2002 году шейх Мохаммед Бин Рашид Аль Мактум издал приказ, разрешающий гражданам любого государства приобретать недвижимость в Дубае на правах полноценного владения.
В 2006–2008 годах были изданы постановления, которые позволили утвердить перечень свободных зон в Дубае, Рас-Эль-Хайме, Умм-Аль-Кувейне и Аджмане. В 2019 году фрихолд для иностранных граждан стал доступен также и в Абу-Даби. В этих регионах обозначены зоны, где фрихолд-недвижимость могут купить иностранцы со всего мира.
Есть мнение, что даже если вы купили недвижимость в свободной зоне, права на участок земли, на котором стоит объект, у вас нет. Это мнение ошибочно.
Под термином «фрихолд» понимается неограниченное право собственности на сам объект недвижимости. Участок в такой ситуации также считается собственностью покупателя. Причем это не зависит от того, что вы купили — дом, квартиру или таунхаус.
Однако в Объединенных Арабских Эмиратах юридически разделены права на объект недвижимости и на участок земли. Эти правила касаются Абу-Даби и Дубая и регламентируются статьей 8 Дубайского руководства по общему регулированию (от 2010 года) и статьей 61 Закона Абу-Даби № 3 (от 2015 года).
Часто иностранные инвесторы уверены, что цена фрихолд-объектов намного выше, чем лизхолд. Но это зависит от статуса территории, а не от формы собственности.
Источник: BASHIR LUKYAMUZI / shutterstock.com
Так, в Дубае объекты, которые особенно интересуют иностранных граждан, располагаются в самых фешенебельных районах и на побережье. Понятно, что цена на такие объекты выше. В элитных локациях глупо ждать низкой цены. Например, квадратные метры, находящиеся поблизости от небоскреба «Бурдж-Халифа» стоят примерно 9 000–10 000 долларов.
Часто иностранцы переживают за недвижимость, купленную в другой стране. Если она, например, используется как место для летнего отдыха, то шесть месяцев в году или более она пустует. Поэтому появляется тревога за ее сохранность, даже если оформлена страховка.
Но нужно помнить, что Эмираты являются одним из самых безопасных государств, где без разрешения никто не может находиться на частной территории. Поэтому не нужно верить «байкам» о том, что соседи в многоквартирном доме могут без вашего разрешения войти на вашу территорию, например, из-за ремонта. Это миф и более того, это — криминал.
Только у полиции при наличии ордера есть право на проникновение в квартиру или дом для обыска, но такое же право имеют и полицейские любой другой страны.
Места, популярные у туристов (Дубай, Шарджа, Абу-Даби) постоянно работают над расширением площади свободных зон. Застройщики запускают большое количество проектов, специально разработанных под иностранные инвестиции. Основной ценностью фрихолда для иностранных граждан является возможность передачи купленной недвижимости по наследству.
95 % территории Дубая является фрихолд-зоной. В настоящее время даже эмират Шарджа со строгими порядками убирает ограничения и выделяет территории под фрихолд-застройку, потому что правители понимают необходимость привлечения в страну иностранных инвестиций.
Лизхолд — это обладание недвижимыми объектами на правах долговременной аренды. Наибольший срок использования составляет 99 лет, потом у собственника или застройщика проводится выкуп права на распоряжение объектом.
Лизхолд-право можно передавать по наследству и продлять по окончании срока. Для продления выполняется перезаключение договора. Если вы планируете перепродавать собственность, эту процедуру следует согласовать с владельцем, с которым вы оформляли аренду владения, и подписать некоторые обязательные документы.
Данное право собственности не считается эксклюзивным и его можно оформлять не на каждой территории. Лизхолд, как и фрихолд, согласно политике DLD, возможен в свободных зонах. Он предоставляется зарубежным предприятиям, имеющим регистрацию в Арабских Эмиратах, или гражданам других стран или государств GCC.
Лизхолд — это вид владения недвижимостью, подразумевающий неэксклюзивное право собственности. Такую форму власти используют для поддержки местных жителей. Например, граждане Арабских Эмиратов платят за коммунальные услуги по более низким тарифам, берут ипотеку и кредиты на строительство под меньший процент, получают денежные выплаты от государства.
Источник: oneinchpunch / shutterstock.com
Для граждан других государств в ОАЭ сформированы специальные зоны, где можно купить недвижимость на правах полноценного владения (фрихолд).
Власти ОАЭ ввели разные варианты разрешений на обладание недвижимыми объектами, предусматривающие некоторые ограничения. Они называются «узуфрукт» и «мусатаха» и являются вариантами лизхолда.
Это право собственности на недвижимые объекты, позволяющее их использовать, но не разрешающее вносить изменения в их изначальное состояние.
Благодаря такому договору иностранные граждане могут использовать объект, который находится в собственности у другого лица, не более 99 лет. Узуфруктная недвижимость может рассматриваться как аренда для долговременных вложений.
Это расширенный вариант узуфрукта, который устанавливает период действия права владения не более 50 лет. Все это время обладатель мусатаха владеет всей недвижимостью, расположенной на участке земли. Такой вид владения дает возможность строить новые объекты либо достраивать те, которые уже есть на арендованном участке.
Право Мусатаха распространено в Абу-Даби. Как узуфрукт, так и мусатаха могут использоваться зарубежными инвесторами — юридическими лицами, имеющими регистрацию в Арабских Эмиратах, и физическими лицами.
Рассмотрим основные достоинства и отрицательные стороны основных и дополнительных форм права собственности в Эмиратах.
Достоинство фрихолда — это его открытость для приезжих из других государств и возможность благодаря ему получить долгосрочную резидентскую визу ОАЭ. При этом иностранному гражданину предоставляется полное эксклюзивное право собственности на недвижимость, находящуюся во фрихолд-зоне.
Лизхолд не актуален для граждан других государств, которые хотят получить безусловное право собственности. Это объясняется тем, что срок действия договора ограничен 99 годами, тогда как фрихолд является бессрочным.
Источник: fizkes / shutterstock.com
Договор узуфрукта составляется на период до 99 лет. Его могут заключать экспаты и иностранные юридические лица, зарегистрированные в ОАЭ и государствах Персидского залива. Эта же категория лиц может заключать договор мусатаха, но у него ограничение по времени составляет 50 лет.
В Эмиратах, в отличие от других рынков недвижимости, используется очень комфортная для экспатов и инвесторов налоговая система. В государстве отсутствуют прямые налоги на собственность, доходы, земельные участки во владении.
Расходы в основном связаны с косвенными и единоразовыми выплатами, к которым относятся взносы за транзакцию при сделке купли-продажи (4 %), оплата услуг администрирования DLD (определенный процент от размера транзакции). Также нужно платить застройщику за обслуживание недвижимости, муниципалитету за услуги ЖКХ и вывоз мусора.
Да, эти категории имеют право на получение ипотеки или других кредитов в банках Арабских Эмиратов, при условии внесения аванса, который минимально должен составлять 20–25 % от размера кредита. Этот взнос дополняет текущие расходы по платежам.
Обязательным условием является наличие резидентской карточки ОАЭ, поэтому на второй и следующие недвижимые объекты ипотечный кредит получить легче.
Для того чтобы понять, в какой зоне расположена недвижимость (фрихолд или лизхолд), нужно зайти на сайт Земельного департамента DLD или получить консультацию у агента по недвижимости. Не забывайте, что внутри территорий лизхолд могут находиться микрорайоны фрихолд, предполагающие безусловное право владения.
Для правильного оформления сделки с недвижимостью и предотвращения негативных последствий нужно понимать, чем отличаются лизхолд, фрихолд и узуфрукт. Если вы точно не знаете, какой тип права собственности для вас подходит, посоветуйтесь с риелтором или юристом.
Источник изображения в шапке статьи: Zivica Kerkez / shutterstock.com
